避免陷入殺價競爭戰　4大技巧快賣又不吃虧

買屋者想撿便宜屋，賣房的人自然不希望自己被砍到價，面對奢侈稅滿兩年的解禁潮，善用四大技巧，讓你不會陷入眾多競爭引發的房市殺價戰。

撰文：王基風

不少以投資為主的賣方磨刀霍霍，迫不及待想在奢侈稅屆滿之時趕緊出脫手上的房子換現金，有賣屋壓力的屋主，怎麼賣屋才能賣得快狠準？四大技巧報你知。

技巧1／奢侈稅期滿前搶先賣

陳媽媽在2009年買了一間預售屋作為投資用，預售屋在2011年八月交屋，陳媽媽當時來不及在同年六月奢侈稅實施前轉讓預售屋權利，只好過戶登記後先行出租給其他房客，多少賺點租金補貼。

好不容易等到現在，持有這間新成屋即將滿兩年了，雖然現在才六月，但陳媽媽早在三月就找好房仲協助出售房屋，也已經與好幾組買家見面談，現在確定有一組買家已經簽約，且願意等陳媽媽的房屋八月過了奢侈稅限制再過戶，陳媽媽不僅順利、合法的避開奢侈稅，還賺得兩年房價增值，對陳媽媽來說一舉數得。

類似陳媽媽的案例從今年第一季開始就陸續出現，不少以投資為主的賣方早在奢侈稅即將期滿的前半年，就已經先向房仲打聽行情，甚至簽委託約，就是要趕在其他投資客前出售房屋，避免拋售潮壓力襲來，若剛好跟著一群投資客賣屋，房屋只會更難賣。

技巧2／稍微讓價賓主盡歡

碰到沒有非常急迫趕著買的買方，只要賣方稍微讓一點價格，或是給買方一點「殺必斯」，買方都願意先簽約，契約中註明奢侈稅過後立刻過戶等內容，不僅讓賣方可以在合理的範圍內避開奢侈稅，也讓買方可以享受便宜一點的價格，賓主盡歡。

淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰表示，奢侈稅期滿，賣方其實最擔心的就是大量拋售潮導致自己的房屋、物件難以賣出，或是只要同一區域有人願意「超低價出售」，區域行情就會被破壞。

莊孟翰表示，這些情形最容易發生在兩年前有大量新建案的重劃區，以及房市炒作過熱的區域，且現在有實價登錄輔佐查價，只要有一戶低於市場行情出售，對於其他賣方來說，勢必造成殺價壓力。

尤其以投資為主的投資者，手頭上好幾間房屋，只要一不小心資金軋不過來，很容易就會發生認賠殺出的狀況，因此建議最好搶先在這波售屋熱潮與「下殺行情」出現前趕緊售屋，此時只要稍微讓價，很容易搶得先機。

技巧3／自住者可邊賣邊買

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，近期的確賣方出售意願增加不少，尤其不少賣方會先與仲介討論時價、區段行情、買方狀況等，採取主動出擊，而非被動等人詢價。

相較於投資型的賣方，自住賣方就簡單多了。黃舒衛表示，自住型賣方只要符合名下只有一間屋、確定該房屋沒有做為營業、出租用，且是以換屋為前提賣屋等條件，就不用擔心被課徵奢侈稅。不過自住型賣方仍得面臨大量出售潮帶來的賣屋「比價」壓力。

若自住型賣方較無資金壓力，建議最好的作法是邊賣邊買，即便資金不夠、房屋先買後賣，在契約內容上也可註明得等房屋出售了再過戶，以避免違約問題；倘若先賣後買，則較無資金問題。

技巧4／市中心穩占上風　別驚！

莊孟翰表示，以這波奢侈稅售屋潮的情況來看，市中心與重劃區將呈現截然不同的局面，台北市中心一屋難求，明顯是個以賣方為主的市場，不必擔心房屋難出售的問題，做好準備、了解市場行情，在房市越趨M型化的情況下，賣方穩占上風；相對的，出售物件多的重劃區則是買方市場，越晚出售、開價過高的物件，越難賣。

莊孟翰建議，若自住型換屋者的房屋在市中心就不必擔心，若剛好在重劃區、房市熱區，賣方最好提前做準備，以免卡在一堆投資者出售房屋的熱潮中，破壞原本換屋的計畫。